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本報記者 劉晨 北京報道
事實上，由於酒仙橋電子城所在區域配套設施逐漸成熟，近兩年不斷吸引大仁武區農地貸款型企業進駐。而從去年開始，北京寫字樓需求溢出效應明顯，包括望京、酒仙橋等區域的新興辦公區域成為一眾企業的"新寵"。
一系列連鎖反應被激發。受北京寫字樓市場租金的連續上漲，北京商務園和倉儲設施的租金也經歷瞭大幅上升。而第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊告訴記者，北京核心辦公商圈的業主們在意識到需求外溢後，為挽留住優質客戶，開始給予續租客戶更為優惠的條件。由此，北京東部傳統商務區甲級寫字樓租金三年來亦出現瞭首次下跌。
事實上，業主方也已註意到新興商務區的強勁增長。根據世邦魏理仕最新的報告顯示，2013年第一季度，北京商務園和倉儲設施租金分別上升瞭1.4%和1.6%，至每月每平方米147.1元和38.2元。
租金拐點
變化還在於，租金增長已現頹勢，不僅CBD區域租金出現瞭下跌趨勢，截至今年一季度末，北京甲級寫字樓租金為每平方米每月318.8元，環比漲幅僅為0.4%。
在連續監測北京寫字樓市場後，第一太平戴維斯發現，在經過瞭連續三年持續上漲後，東部傳統商務區租金出現瞭首次小幅下跌，但西部市場及新興區域租金仍保持上漲。在業界看來，此前寫字樓租金漲速最快的北京現在有明顯放緩的趨勢，意味著寫字樓租金拐點的到來。
宏觀經濟的不景氣，影響瞭一些企業的擴租需求，尤其是一些跨國企業。以致於去年北京的寫字樓市場發生瞭系列"逃離CBD"事件--惠普、奧林巴斯、甲骨文、路透社等知名企業紛紛遷址酒店橋、上地、望京、石景山等區域。
王瓊則告訴記者，往年北京70%~80%的寫字樓需求都是由外企帶動，尤其是世界500強企業，而現在內資企業的租賃需求已經占據很大比例。今年1月份北京甲級寫字樓租賃成交3.75萬平方米總量中，內資企業占比為60%，外資企業為40%。
這種情況下，核心商圈的寫字樓的需求構成已發生實質性改變，租客群體發生變化，同時核心位置亦面臨再聚集趨勢。
另一面，供應卻愈加稀缺。根據第一太平戴維斯提供的數據，2013年第一季度，由於僅有兩個自用型項目竣工入市，北京甲級寫字樓可租賃存量穩定在914萬平方米。此後3個季度，僅有4個項目預計將交付使用，為市場新增15.6萬平方米可租賃供給。
"這將令2013年供給量跌至過去15年最低值。"王瓊說，北京甲級寫字樓預計將繼續面臨可租賃供給短缺的狀況。
第一太平戴維斯北京商業樓宇部董事溫書閱說，從去年第三季度開始，北京CBD核心區的甲級寫字樓租金即已有下跌現象，但由於統計數據來源於新租市場，而在這一區域新租案例較少，大多屬續租案例，因此在此前的數據中沒有顯現出來。"通常續租案例中，為瞭挽留客戶，防止客戶流失到非核心區，寫字樓業主往往會給予續租客戶更為優惠的條件，租金往往會低於新租客戶。"
此前，由於供需矛盾的持續發酵，租金一直居高不下，導致北京甲級寫字樓完全由賣方市場主導。戴德梁行的統計數據顯示，今年第一季度，北京甲級寫字樓租金上漲至每月每平方米298.23元，環比上漲1.27個百分點，與去年同期相比上漲7.46%。同時，在無新項目入市的情況下，寫字樓空置率下降至1.97%，環比降低0.79個百分點。
根據高緯環球北京分公司的調研，今年第一季度，隨著中國網、拉手網和東方資產等租戶的入駐，北京寫字樓租賃成交中，高科技和金融業分別以31%和24%的占比排名前兩位。從商圈來看，北京中央商務區商圈、亮馬河商圈和望京商圈的寫字樓租賃成交最為活躍。
北京寫字樓暴漲三年後首現拐點
2013年年初，徐銘所在的互聯網公司從北京CBD的萬達廣場搬到瞭酒仙橋電子城。公司遷址的原因很簡單，萬達廣場7元/平方米/天的租金已成為其難以承受之重，且今年如果再續租又將面臨租金的上漲，老板索性決定將公司搬到酒仙橋區域，相較而言，電子城4元/平方米/天的租金能節約一大筆成本。
業主讓步
"我們註意到，由於核心商圈的寫字樓租金價格持續高位，一些大型企業開始考慮租賃商務園作為辦公地點，以節省辦公租金成本，尤其是一些IT通信行業的企業。"世邦魏理仕北京分公司研究部董事陳紅飛說。
今年，租戶依舊將繼續尋求低租金成本解決方案，這種預期也擠壓瞭業主的談判空間。一般而言，年初為租賃淡季，已有部分業主願意給予租金優惠來爭取目標客戶，打造好的開局。
話語權慢慢往租方傾斜。
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王瓊也表示，北京甲級寫字樓市場租金經過3年的持續上漲，已極大地削弱瞭租戶的承受能力，加之宏觀經濟下行使得企業擴張需求放緩，同時，新興商務區已為企業帶來更多的辦公選擇，"去中心化"現象將愈加明顯。
陳紅飛表示，同樣具備辦公樓功能的商務園、電子城工業園在過去兩年中備受市場關註。2012年，北京商務園總體平均漲幅為20.2%，其中望京與酒仙橋電子城租金上漲幅度最大，望京租金上升36.6%，酒仙橋租金上升27.0%。
對於後市，溫書閱表示，2013年新增供應量也僅20萬平方米左右，相比前幾年每年將近70萬平方米的平均放量來說基本是杯水車薪，因此，在2016年前，租金水平仍舊會保持在一個高位狀態。
帶來的影響則是區域行業結構的調整。比如CBD，最終留下的會是金融、服務類、咨詢類的租金承受能力較高的公司，而像IT、傳媒、醫藥、制造業等承租能力較低的行業將會離開核心區。北京寫字樓市場核心商圈高租金低空置的局面也將繼續推進北京企業租戶選址邊緣化。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/13162152126.shtml
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