佳兆業從冠軍到破產僅兩年 政商關系成重要原因
??在2014年中國房地產企業百強榜排名第17位的深圳房企佳兆業集團(以下簡稱佳兆業)如今走到瞭債務重組的境地。
??即便如此，佳兆業重組之路也不是一帆風順。
??“融創國際投資有限公司(以下簡稱融創)收購佳兆業集團(以下簡稱佳兆業)的進程目前出現停滯現象，佳兆業提出對境內債務重組計劃的建議，希望能削減利息、延長付款期限。不過佳兆業債權人擔心自身利益受損，對融創收購佳兆業較為遲疑和拖延。”中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受法治周末記者采訪時表示。
??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對法治周末記者說：“目前很多信托和銀行其實開始反思，對於信貸等層面的流程規范在強化。同時對於此類資金的運用以及安全性有更大的關註程度，當然這主要是針對中型房地產企業而言的。而對於中小房地產企業而言，要意識到行業淘汰的機制在不斷強化。”
??財經評論員劉艷對法治周末記者表示，佳兆業發展的過程正形象地描繪出近些年中國房地產企業的發展歷程，這其中有很多值得目前中小房地產企業借鑒的地方。
個人信貸銀行對保注意事項
??佳兆業危局
??資料顯示，佳兆業成立於1999年，是一傢深圳本土傢族地產企業，由郭英成、郭英智、郭駿偉三兄弟成立，並於2009年12月在香港聯合交易所主板上市。
??佳兆業曾是深圳的龍頭房企。2013年，佳兆業首次取代萬科，以壓倒性的優勢成為當年深圳市新房住宅成交量、成交金額雙料冠軍。
??“佳兆業之前能夠快速提升市場規模，在於幾個驅動力。第一是因為佳兆業的業務聚焦舊城改造層面，迎合瞭當時城市快速發展的需要。第二是相對低廉的開發成本。第三是佳兆業對於爛尾樓收購有比較好的經驗，這使得其能夠通過持續性的物業經營來尋找盈利點。”嚴躍進對法治周末記者分析。
??根據2014年各大房地產企業的半年報顯示，許多大型房地產企業的毛利出現瞭大幅下降，其中不少都降到25%以下，萬科達到瞭21.9%，而佳兆業的毛利卻高達40.3%。
??到瞭2014年年底，形勢突然急轉直下。
??2014年12月，佳兆業在深圳多處樓盤被地方政府“鎖盤禁售”，而該行為直接導致瞭佳兆業股價當日一度下跌19.76%。
??業內人士向法治周末記者指出，此舉成為瞭佳兆業危局的開端。“沒有一傢房地產企業能夠在其回款被封鎖一月後存活下來的。”
??危機的爆發或許早有先兆。據媒體報道，2014年10月17日，稱佳兆業主席郭英成被扣查，隨之而帶來的是佳兆業股價隨即急跌7%，盡管之後官方稱其為假消息。
??而就在佳兆業被發現其房源禁售後的幾天，佳兆業曝出瞭大股東郭英成傢族減持和郭英成辭任的消息，自2014年12月31日起生效。
??而這也直接觸發瞭佳兆業未能履約與匯豐銀行的融資協議。因為這筆4億元的貸款連同應計利息本應於郭英成辭任生效當日償還，但在辭任正式生效之日佳兆業未能按時償還該款項。
??2015年新年之後的佳兆業被破產重組的消息更是甚囂塵上，但最終其在今年的3月2日晚間披露瞭債務重組的計劃，這也是融創收購佳兆業的前提條件之一。
??佳兆業公告顯示，建議的境內債務重組計劃涉及包括結欠銀行債務、非銀行金融機構債務，合共計人民幣479.71億元，占境內外宗計息債務總額650.09億元的73.79%。
??看上去融創接手佳兆業是板上釘釘的事情，但現實卻遠沒有那麼如意。“針對目前停滯的債務重組計劃，關鍵點在於地方政府即深圳地方政府能夠出來做一個擔保機制，從而熨平此類投資者的恐慌心理。”嚴躍進對法治周末記者表示。
??韓長吉對法治周末記者說：“佳兆業進行債務重組是為瞭避免破產清算的境地，通過重組，努力維持公司正常運營，讓各方投資者損失降到最小，同時有利於穩定就業並繼續原有項目建設。”
??“佳兆業近來風波已經嚴重影響到公司的正常運營，不管是公司內部管理層房屋信貸條件利率多少免費諮詢試算的穩定性，還是公司銷售業績，均面臨嚴重挑戰與威脅。該重組計劃推行後，佳兆業未來在建項目的利潤或將削弱，公司原有發展戰略無法實施，現金流有資金鏈斷裂的風險。”韓長吉向法治周末記者分析。
??政商關系與外債資本的運行成重要原因
??佳兆業緣何落到這般境地?
??多位業內人士在接受法治周末記者采訪指出，政商關系成為瞭佳兆業困局的重要原因。
??“在國傢反腐的大背景下，此類企業過去有很多開發環節不透明的現象，實際上也確實有操作不規范的地方。即此類舊改項目的主導權在地方政府手中，對於相應的土地資產等進行估價是有一個可談判的空間和餘地的，這也往往是城市地方政府尋租的一個好借口。此類企業也默認瞭這樣一種模式。但很顯然，這和市場公平競爭確實有很大的違背。”嚴躍進對法治周末記者表示。
??劉艷對法治周末記者指出，促使佳兆業興衰的原因其實都是來源於其對外債資本的運行情況。
??“佳兆業此前沒有通過開發、銷售房地產這種內循環方式來解決現金流問題，而是通過向非金融機構、銀行等渠道這種外循環方式來籌措發展資金，快速地擴大其規模，因此在當時的確使得非常多中小房地產企業羨慕。”劉艷對法治周末記者說。
??接著，劉艷對法治周末記者分析，但是這種外循環方式如果一旦出現樓市不景氣、購房者預期下降、國際金融資本市場下行壓力比較大時，佳兆業所需承受的壓力就很大。
??據克而瑞研究中心的一份研究報告指出，去年三季度，房地產行業凈負債率在100%高位上環比企穩，而不同規模的房企顯著分化。總體上，大型房地產企業負債率和負債結構全面優化，但中型房地產企業負債率繼續惡化，小房地產企業凈負債率在高位徘徊。其中，中糧地產、華僑城、金融街、金科等15傢中型房地產企業凈負債率為137%，環比上升3個百分點，逼近高位警戒線;120傢小房地產企業凈負債率109%，環比微增1個百分點。
??“現階段的房地產行業不是大魚吃小魚的時代，而是快魚吃慢魚的時代。”劉艷對法治周末記者分析道。
??劉艷向法治周末記者指出，佳兆業沒有做到像萬科那樣嚴格把握風險控制，說明他的財務杠桿管控存在極大的問題。其次，他又沒有做到恒大集團那樣精細化的管理方式，一味地隻通過舉借外債的方式來擴大規模。“這兩點顯然都是不符合房地產行業現階段的發展趨勢。”
??或引起房地產行業並購潮
??“作為深圳地區較大的房地產企業，佳兆業現有資源儲備和實力依然強勢，融創入主後，對自身而言，有利於自己打入珠三角地區，開拓深圳、廣州地區市場;對於原有的房企格局而言，佳兆業大而不倒，後入者融創也充滿狼性，無疑增加瞭一個強有力的競爭對手，當地中小房企面臨的挑戰或更大。”韓長吉對法治周末記者表示。
??業內人士向法治周末記者分析，佳兆業困局很有可能會引起連鎖反應，增加中小房地產企業的海外融資成本。
??中原地產的一份報告(以下簡稱報告)顯示，2014年前10個月，10傢標桿房企共計融資1111.5億元，相當於2013年全年融資金額的85%，其中海外融資規模達740.14億元，占融資總額的66.6%，而國內融資占比僅為33.4%。
??“萬科於2014年11月發行瞭總額為18億元的3年期中期票據，市場評估其發行利率可能僅為6%，但港股上市房企——龍光地產此後發行完成的2017年到期的美元優先票據的利率卻高達9.75%。”報告顯示。
??但是嚴躍進則認為，從融資角度看，關鍵要看企業自身經營業務是否穩定且有大的增長率。若通過兼並收購後能夠實現企業土地資產規模增加、企業客戶群規模的增加、企業盈利機制的革新，那麼從海外融資角度看，也能夠利好投資者，並且降低融資成本。
??因此，業內人士也向法治周末記者分析佳兆業困局可能引起房地產行業的並購潮。
??“現在房地產中小企業的發展不是外延式的發展，小型房企可能會在市場競爭中將空間騰出來給大型房企。”業內人士向法治周末記者指出。
??嚴躍進對法治周末記者分析，對於中小房企而言，主動和別的房企進行合作，防范因為企業規模過小而被淘汰的風險，是此類房企必須意識到的。另外，在目前新型城鎮化的發展過程中，市場機遇依然存在，關鍵在於看準市場。對於傳統領域不建議進入，否則優勢不大。而對於一些中小城市而言，若能主導一個城市的大盤，反而可以有較大的市場空間。
??“企業之間的並購概率會繼續加大，出現兩類模式。第一類是不同規模的企業會有一個兼並潮，如強強聯合、強弱聯合等。第二類是企業之間的縱向兼並，即出現對上中下遊產業鏈進行合並的做法，而不是簡單的房地產開發環節。”嚴躍進向法治周末記者分析道。
??法治周末見習記者 沈佳苗
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-18/10045983779789247663582.shtml
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