上海新地王一年漲33億 身價翻三倍多
本報記者 王海春 上海報道
6月27日，經過148輪激烈競爭，綠地集團及福建泰坤聯合體以47.21億元競得上海青浦徐涇鎮會展中心地塊。47.21億元的成交價格，刷新瞭一個月前上海新華路地王46億元的總價紀錄。
徐涇地王之所以備受關註，不僅僅是因為其成為上海新的總價地王，更因為該地塊在一年多時間裡，身價翻瞭三倍多。
同策房產研究總監張宏偉表示，在"錢景"不明的情況下，開發商拿地王還需謹慎。"如果錢荒持續、銀行利率持續高企，明年房企的資金壓力將會加大。"
地王紀錄頻被刷新
在終止出讓四個月後，徐涇鎮會展中心3地塊5月10日在上海土地交易中心重新掛牌出讓。然而與2012年2月13.68億元的起始掛牌價相比，重出江湖的徐涇地塊的起始價已經驟然飆升至44.23億元。這個總建築面積高達55.2萬平方米的地王，也被上海地產界稱為今年的超級巨無霸項目。
而這3幅地塊最終以47.21億元成交，比最初的起始掛牌價高出瞭33.53億元。
綠地集團及福建泰坤聯合體拿的這3幅地位於虹橋商務區西側，屬於上海極力打造的大虹橋板塊的輻射范圍內。據中國指數研究院[微博]統計，自2010年成立虹橋商務區以來，這一區域共出讓瞭21幅地塊，出讓總面積達99.29萬平方米，而上海市政府從大虹橋板塊中獲得的土地出讓金，已高達375.89億元。
"上海土地市場已經連續三個月創出新高。6月土地成交金額比5月增長瞭四倍還多，上海僅6月的土地出讓金預計就有近200億元。今年上半年滬土地市場的出讓金約有600億，占到上海2012年全年土地出讓金875億元的近七成。"中國指數研究院研究總監陳延彬表示。
陳延彬在接受記者采訪時指出，上海是全國土地市場持續升溫的縮影。今年全國土地市場出現瞭新地王，與地方政府頻繁推地，並推出位置較好的地塊有關。
"一線城市和熱點二線城市成為開發商爭奪的焦點。由於競爭激烈，土地價格不斷被抬高，多個城市近期都出現瞭總價地王。"克而瑞研究副總經理林波表示。
就在上海地王創下新紀錄的同一天，重慶總價地王也再次被刷新。6月27日，萬科保利聯合體以53.72億元的價格，奪得重慶江北區溉瀾溪五幅商業、住宅地塊。這一成交總價，刷新瞭一個月前由恒大創下的50.45億元重慶總價地王紀錄。
此前的6月8日，佳兆業與廣州裕瑞地產公司聯合體以45.56億元的價格，奪得廣州黃埔區南玻一幅占地面積20.3萬平方米的住宅用地，該地塊成為今年廣州新的總價地王。
上半年百城出讓金增五成
林波在接受記者采訪時表示，上半年開發商的資金較為充裕，銀行較為寬松的信貸政策，以及地產信托的支持，都給瞭房企很大的資金支持。"由於有充足的現金，開發商拿地的積極性相當高。"
業內人士指出，地王不斷湧現也與地方政府的土地財政有密切關系。
"地方債務壓力是很多地方政府不得不面臨的難題。償還地方債、拉動經濟，促使城市加大瞭土地供應的力度。"陳延彬表示。
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"今年上半年全國百個城市土地出讓金較去年同期同比增長瞭近五成。"易居研究院研究員朱光說。
據易居中國統計，1-6月全國百城土地出讓金為7629億元，同比增加47%，土地溢價率為16%。今年前五月，土地出讓金各月同比增幅均在三成以上；溢價率也高位運行，而5月的溢價率更是創下瞭新高，達21%。
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"一些優質地塊的上市，也加劇瞭市場競爭，從而導致土地價格進一步上揚。受銀行信貸資源緊張影響，7月份的土地市場有望有所降溫。但預計第三季度土地市場這一活躍態勢仍將繼續。"朱光說。
也許是市場對徐涇地王的反應過於強烈，在公佈徐涇地王出讓消息幾個小時後，上海市場傳出消息，本應於6月28日進行招標的石門二路地塊，在6月27日下午突然被延期。
"聽說是太敏感。如果兩天裡連出兩個地王，會引起市場過高的關註度。"上海一傢房企高層人士表示，這一地塊預計將於7月底進行競標。
據瞭解，這塊位於靜安區的石門二路的地塊，土地用途為商辦用地，規劃建築面積13.60萬平方米，容積率高達7.58。盡管該地塊將以招標方式出讓，但出讓的起始價已經為34億元，起始樓板價高達2.5萬元/平方米。
"這是近幾年來政府推出的少見的位於成熟商圈的優質商辦地塊。如果正式推出，肯定會引發更激烈的爭奪。即使保守預計，其成交價格也將在40億元以上。"21世紀不動分析師羅寅申表示。
張宏偉指出，對溢價率偏高或樓板價明顯高於區域市場價格的地塊，開發商應該謹慎處理。流動性收緊可能會影響到開發企業的現金流安全。部分用力過猛的房企，如果資金鏈緊張，有可能會降價，以緩解資金面的壓力。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-30/08172277255.shtml
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